东莞探索标准化产业片区建设 “产业”“空间”融合统一

• 2022-05-27 07:47:32 来源：南方日报

制造业强，则经济强。广东省第十三次党代会提出打造世界级先进制造业集群，谋划了未来广东制造业高质量发展特别是加快发展先进制造业的蓝图。

土地空间，是先进制造业蓬勃生长、经济高质量发展最重要的要素之一。聚焦科技创新与先进制造，制造业大市东莞将土地空间连片拓展工程作为培育壮大新动能、推动高质量发展的“制胜棋”。

念好土地经，东莞再出新招。近日，被称为“拓空间”2.0版的《东莞市标准化产业片区土地整备工作方案》等系列政策出台，在全市划定10个标准化产业片区。其中，近期重点实施的“4+2”片区面积超过3万亩，今年内将整备3000亩以上连片产业用地。通过优质的资源空间保障，大力引“龙头”聚“链主”，激活发展新引擎，助力东莞打造大湾区科技创新与先进制造新高地。

连片开发破除瓶颈

从东部快速驶入桥头镇，一片片由建于上世纪八九十年代的厂房组成的工业区接连映入眼帘。在田新村、岭头村，东深公路由西向东贯穿，大片农用地与低矮老旧的村集体厂房交错，呈现出城乡接合部的典型状态，这里正是最新被划定为全市10个标准化产业片区之一的东深公路片区。

“桥头镇的开发强度已达到60.9%，超过全市平均开发强度。而工业厂房的平均容积率只有0.8，用地效率低下。空间资源紧缺已经成为制约桥头镇经济发展的瓶颈，特别是缺少连片产业空间去承接大项目。”此次，东深公路片区有望拓展出1400多亩的发展新空间，在镇委委员罗东明看来，“这对于正在爬坡过坎的桥头来说，是不可多得的重大机遇。”

桥头镇在土地资源上的捉襟见肘，是东莞发展困境的一个缩影。2022年，东莞正式迈入GDP万亿城市行列。与目前国内其他万亿级城市相比，2460平方公里的东莞在土地面积上排名最后，约是杭州、成都的1/6、苏州的1/3。但同时，东莞的开发强度又很高，比例近半，建成区面积排名位于全国城市第五。

多年来，以工业立市的东莞一直像“保护耕地一样保护工业用地”。目前，工业用地占东莞城市建设用地面积达到38%，比例高于广深。但这些产业用地的规划利用却呈现零碎化、低效化的局面，地均贡献远不如广州、深圳。

一方面连片空间不足，难以引进先进制造业“龙头”企业、“链主”企业;另一方面空间品质不高、形态老旧、产业配套空间不足，也不能适应现代企业人才对工作生活的需求。

2019年以来，东莞围绕“拓空间”进行了一系列体制机制创新与实践探索。三年来，全市共拓展新增空间约3.8万亩，其中工业用地超1.5万亩;盘活存量空间约3.5万亩，提容产业空间1.8万亩;2020年启动“工改工”三年行动计划至今，累计完成“工改工”拆除、整备1.9万亩。

对于迈入万亿GDP行列之后的东莞来说，下一步的发展仍面临着土地资源紧缺特别是连片空间不足的最大制约。今年年初，东莞市第十五次党代会要求，把“拓空间”作为“事关经济发展前途命运的重中之重来抓紧抓实”，并提出“力争三年内整备4片2000亩以上、6片700亩以上连片土地”的硬任务。

“前期我们在全市范围内摸清底数，结合正在制定的国土空间规划，以承载龙头企业为目的，聚焦近期可使用、产业空间连片集中，最终锚定了10块地作为标准化产业片区，助力‘拓空间’战略能级再提升。”市自然资源局副局长张伟华介绍。

标准化产业片区在连片土地整备上打破常规，“大手笔”谋划。10个片区包括沙田泥洲岛片区、麻涌TOD片区、松山湖大朗象山片区、谢岗银瓶片区共4个2000亩级别片区，以及塘厦龙背岭片区、桥头东深公路片区共2个700亩级别片区。以上“4+2”近期重点实施片区面积超过3万亩。其中，沙田泥洲岛片区8950亩、谢岗银瓶片区8371亩、麻涌TOD片区6432亩。此外，还划定了茶山TOD片区和道滘昌平片区两个深度谋划区，南城—厚街水濂片区和厚街TOD片区两个精细管控区。

规划引领市级统筹

5月17日，杨思静和11名同事登上沙田泥洲岛。举目望去，岛上杂草丛生，少有人烟。泥洲岛片区位于粤港澳大湾区核心圈层，临近南沙自贸片区、滨海湾新区，区位条件优越。但过去多年来受到土地开发管控限制，片区目前开发程度仅有14%。对这一片区进行连片土地整备，有助于盘活岛内大片闲置土地资源。

作为东莞市自然资源局派驻沙田泥洲岛片区工作组的组长，这个月刚来到位于虎门港办事中心的现场指挥部，杨思静便和同事们马不停蹄地开始了“挂图作战”，定下攻坚时间节点安排每周甚至每日任务。“在听到项目动工的机器声之前，我们都会像钉子一样扎在土地整备工作的一线。”

从天空俯瞰，泥洲岛有且仅有一座双向六车道的大桥与外界互联，岛上交通、商业配套设施简陋，不适合工商业扎根发展。今年，现场指挥部工作组将重点攻坚交通规划和岛内环境整治，从产业空间布局出发，打造四通八达的交通网络体系，为下一步的全市统筹招商引资做好充分准备。

以往，东莞的招商引资和用地供给大多由镇街、园区主导，受到镇域资源的分割限制，超过90%的招引项目为中小项目。

以土地这一最重要的资源要素保障为抓手，下大力气招引更多大能级、大体量的项目，这是东莞的破题之道。

立足全市一盘棋、强化市级统筹正是此次标准化产业片区土地整备工作的最重要创新。为了高位统筹推进“拓空间”，市“拓空间”总指挥部在原有基础上，优化调整组织架构和工作职能，由市委书记肖亚非、市长吕成蹊担任总指挥部双总指挥长;总指挥部下设办公室，由分管副市长叶葆华兼任办公室主任，办公室下设综合协调专责组、土地整备专责组、城市更新专责组。

在“总指挥部—总指挥部办公室”架构基础之上，“4+2”近期重点实施片区还分别成立了6个现场指挥部，由市委书记、市长等市领导分别担任指挥长，建立快速工作推进机制，强化市级对关键资源、核心环节的统筹配置力度，对产业片区的土地整备顶层设计、宏观决策、产业招商等重大事项把关定向。同时，还对应建立了三级议事制度，分级审议审定重大政策与事项，落实市级战略部署，确保高质量、高水平推进土地整备工作。

东莞市自然资源局也将标准化产业片区土地整备作为全局的“头号工程”，向6个片区选派了50多名专业人员与技术骨干现场办公，负责技术支撑与业务指导，并组建60人的技术团队，提供规划设计、测绘调查、评估测算、整备实施等技术服务。接下来，市自然资源局机关党委还将在每个片区设立临时党支部，强化党建引领作用。

此外，作为“4+2”产业片区的对口协调单位，市财政局、市商务局、市投资促进局、市工业和信息化局、市发展改革局也派驻人员进驻片区，对接各项统筹工作。

以东深公路片区现场指挥部为例，目前共有工作人员20余人，市自然资源局6名、市投促局2名专业骨干加入后，充实了现场指挥部的力量。“特别是在土地政策、规划和招商等方面，给了我们很大的专业支持。”罗东明说。目前，现场指挥部组建了100多人的土地整备队伍，近期将分组入户对1000多户村民开展宣贯，推动800多亩连片用地的土地整备。

“产业”“空间”融合统一

“争取能招引至少一宗30亿元以上的优质产业项目。”罗东明充满期待地说，“希望乘着这股东风，通过1400亩核心区带动周边约6800亩片区的发展，让桥头面貌一新、更像城市。”

“之前桥头引进的产业项目，用地面积最大的也就300多亩，投资额达到30亿元的项目也只有一个。得益于这次标准化产业片区的市级战略，通过市里配置土地资源要素，东深公路片区有望在较短时间内新增800亩连片产业空间，使航母级企业落地桥头成为可能。”市自然资源局桥头分局局长张志杰说，“这样可以较快实现产业用地供地建设，打通大企业落地难、落地时间长的关键痛点，为镇街发展解决了大难题。”

过去，东莞的产业规划与空间规划的编制主体分别是市工信局、市投促局与市自然资源局，二者之间往往容易产生脱节。

“开展标准化产业片区土地整备就是为了承接更好更优的项目，我们摒弃了以往‘单兵作战’的打法，充分运用前瞻思维，提前将‘空间’与‘产业’结合起来统筹谋划。”张伟华介绍。

“也就是说，在产业规划的环节，就将对空间规划的要求给到市自然资源局”，在产业规划中结合生产工艺要求，明确产业对场地、用地、布局、配套的要求，以及配套功能和配置比例等，落实到空间管控方案中，通过产业规划与空间规划融合，实现产业规划从“定行业”转为“定行业+定空间”。

在招商环节，由市投资促进局牵头编制实施产业招商事项，片区内连片规整增量空间用来招引“龙头”企业、“链主”企业，确保产业空间连片使用，而路网连通性强、周边产业配套成熟的存量厂房和中小地块，则用来招引“专精特新”、科技研发及配套企业。通过产业招商与用地空间协同，实现空间精准开发、精准招商。

在管控环节，项目投产运营后不仅要对亩均财政贡献、亩均产出比等经济指标进行管控，还将加强空间管控，建立项目用地出租、二次转让制度，严控分割转让，夯实“龙头”企业、“链主”企业的连片产业空间保障。

从更长远的角度来看，通过“空间”与“产业”的结合，将系统整合优化生产、生活、生态空间布局，有利于推动城市发展向集约式内涵提升转变。

总面积达8300余亩的谢岗银瓶片区，莞惠城轨贯穿其间，而附近则是满目苍翠的崖山森林公园、莺飞草长的银瓶湖湿地公园，具有极为优越的生态条件与交通条件。未来，这里将打造高端装备产业基地启动区，连片地块引进高端装备制造企业，存量用地引育“专精特新”和科技研发企业，并将保留大面积农业保育的生态功能。

未来，东莞还将进一步加强国土空间规划的引领与管控，强化对城市核心区、产业片区、“工改工”片区的空间识别，同时将轨道交通、城市道路、公共配套、生态绿道、滨水空间等城市资源向这些区域重点配置布局。

利益共享进度提速

“我们很盼望泥洲岛片区快点开发。”村民何先生对泥洲岛片区开发带来的效益寄予希望。目前泥洲岛片区所有村民均已搬迁至安居房。

长期以来，改造成本高、回收成本慢一直是土地整备最大的拦路虎，如何创新土地利益平衡机制，有效提升镇街、村集体与村民参与的积极性，也是推动标准化产业片区改革的关键所在。

为此，新政策按片区分类出台了统一的土地整备补偿标准，有利于在规范土地市场的征收补偿秩序的同时，调动村集体和村民参与土地统筹开发的积极性。

而改造成本高也是摆在镇街面前的一大难题。张志杰算了一笔账，东深公路片区土地整备的成本高达13亿元，“只靠镇一级的力量显然难以完成”。

按照“片区平衡、分类补偿、一区一策”的思路，此次标准化片区土地统筹走的是一条片区资金平衡路径的改革路子，算好“一本大账”。特别是对已建成区的整备成本，将通过市级规划资源投放，并联动实施居商项目统筹解决。未来，各片区将选取一批临水邻绿、交通便捷的白地作为居商项目经营性用地，既满足产业人才的居住需求，产生的效益也可用于反哺片区整备开发与工业项目，实现片区成本收益一体平衡。

此次改革还对市镇共建共享机制进行了创新。对谢岗银瓶片区、塘厦龙背岭片区整备成本由镇级出资，市级设立土地整备周转金，出借给属地镇用于土地整备工作，其中征拆补偿费用可100%使用市级周转金。对另外四个片区，整备资金和土地收益由市、镇按比例共同出资。

同时，改革优化了利益共享模式，不是只做“一锤子”卖地买卖，而是通过一系列土地增值利益共享、税收奖励机制，为村集体、村民“留足长远”，分享城市发展红利。

针对工业投资征地报批耗时长的“痛点”，在标准化产业片区土地整备中，还将优先推出一批连片“标准地”，改革传统供地模式，进一步提高供地效率，为重大产业项目落地“加速度”。通过“标准地”改革，在“招拍挂”环节，就对固定资产投资强度、土地产出、亩产税收、单位增加值能耗、环境标准等作出“硬指标”要求。

企业对标拿地后，在遵循守法、公开、诚信的原则下，产业项目建设工程规划许可适用完全告知承诺制，项目建成投产后按照法定条件和既定标准进行验收。这一改革不但有利于减少企业投资项目开工前审批环节，缩短开工建设时间，还有利于政府筛选优势项目、实现精准招商，促进土地资源节约集约利用。(●南方日报记者郭文君唐卓)

标签： 片区建设 成本收益 经营性用地 资源投放

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